自分で使わない土地を相続した時に真っ先に考えるのが売却です。
毎年固定資産税や都市計画税を無駄に支払うよりは現金化して使う方が良い、そんな時にその不動産が果たして売却できるかを検討しなければなりません。
農地法による規制
農地を売却、譲渡するには農地法の規制によりその許可を得るか、届出を行う必要があります。
まず、都市計画上の「市街化区域」にあたる土地は「届出」が必要です。
届出は単に様式どおり必要事項を行政に届け出る、すなわち通知する手続です。
一方、「許可」はそのための「申請」を行い、法律上の各要件を満たしていることを証明する書類を添付して行います。
「市街化調整区域」の農地の譲渡は、この「許可」を得る対象であり、厳しい要件を満たす必要があります。
また、仮に譲渡をしても開発行為や建物の建築、改築、用途変更について制限があるので、資材置場や駐車場などの用途に使われることが多く、その売値の相場も市街化区域に比べて低いです。
土地の相場は、その土地に建物を建てられる区域かどうかが重要で、建築基準法の規制で建築ないし再建築不可の土地はその市場価値が低いことに相続時点で注意するべきでしょう。
農地の所有権移転
先ほど述べたように農地の権利移転はその届出や許可が必要です。
では登記で名義変更する際に農地かどうかはどこで確認するのでしょうか？
このように土地の登記記録の上部にはその所在、地番、地目、地積が記載されます。
この「地目」が「畑」や「田」である場合は「農地」として農地法の規制が及びます。
また、仮にこの地目が「宅地」や「雑種地」など農地ではない内容であったとしても、固定資産税の課税明細や不動産評価証明書にある「現況地目」が「畑」「田」であった場合は、これも農地法の規制の対象となる点に注意しましょう。
市街化区域はどうやって調べるのか？
市街化区域、市街化調整区域の違いは固定資産税の課税明細書に記載されている場合があります。
記載が無い場合は各自治体のウェブサイトをご覧になるか、直接担当課まで問い合わせるのが確実でしょう。
また、市街化区域の中でも「用途地域」が定められており、建物を建築するにもどのような建物に限られるかという規制があります。
この点も各自治体に問い合わせると良いでしょう。
